Wenn die Rechnung nicht aufgeht: eine Modellrechnung ohne Happy End

„Die Lage ist top, da kann nichts passieren“

Diesen Satz hört man bei jedem zweiten Objekt in einem guten Stadtteil. Er stimmt sogar meistens, was die Lage angeht. Nur rechnet eine Lage keine Rate ab.

Diese Seite zeigt dieselbe Sorgfalt wie die anderen Modellrechnungen, nur mit umgekehrtem Ergebnis. Denn eine Sammlung, in der jede Zahl am Ende stimmt, wäre eine Werbebroschüre.

Wichtig: Das ist eine Modellrechnung. Die Wohnung gibt es nicht, den Käufer gibt es nicht. Alle Annahmen stehen offen im Text. Es ist weder ein Versprechen noch eine Warnung vor einem bestimmten Markt.

Das Objekt im Modell

Eine Zweizimmerwohnung, 72 Quadratmeter, gepflegter Altbau in einem beliebten Essener Stadtteil, vergleichbar mit Essen-Rüttenscheid. Schöner Grundriss, Stuck, Balkon. Kaufpreis 179.000 Euro, also 2.486,11 Euro je Quadratmeter.

Vermietet ist sie seit vielen Jahren an dieselbe Mieterin. Kaltmiete 545 Euro, das sind 7,57 Euro je Quadratmeter. Für diesen Stadtteil ist das wenig. Genau daraus entsteht die Geschichte, die sich der Käufer erzählt: Da geht noch was.

Der dritte Fehler: die Rechnung auf dem Bierdeckel

Der Käufer im Modell rechnet so: Miete 545 Euro minus Rate 850,25 Euro gleich 305,25 Euro Zuzahlung im Monat. „Das ist weniger als mein Auto.“ Damit unterschreibt er.

Die vollständige Rechnung sieht anders aus.

175,35 Euro im Monat. Das ist der Preis dafür, drei Zeilen wegzulassen. Genau diese drei Zeilen fehlen in fast jedem Exposé und in fast jedem Video. Wie die vollständige Rechnung geht, steht unter Cashflow berechnen.

Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen. Kein realer Fall, keine reale Person.

Der Ausstieg und was er kostet

Der Käufer will raus. Die Wohnung geht für 172.000 Euro weg, rund 4 Prozent unter dem Einkaufspreis. Das ist kein Crash, sondern ein normaler Verkauf ohne Zeitpuffer.

Dazu kommt: Innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren wäre ein Gewinn steuerpflichtig gewesen. Einen Verlust erkennt das Finanzamt in dieser Lage meist nicht an. Der Ausstieg ist also auch steuerlich der schlechteste Zeitpunkt.

Wäre Durchhalten besser gewesen?

Nicht automatisch. Bleibt der Käufer zehn Jahre, summiert sich die Zuzahlung auf 77.388,05 Euro, die Tilgung auf 33.296,93 Euro. Die Restschuld liegt dann bei 145.703,06 Euro.

Damit er bei null herauskommt, müsste die Wohnung nach zehn Jahren 244.696,41 Euro bringen. Das sind 3.398,56 Euro je Quadratmeter und ein Plus von 36,7 Prozent gegenüber dem Einkauf. Möglich ist das. Planbar ist es nicht.

Genau das ist der Kern des Fehlers: Die Rechnung funktioniert nur, wenn der Markt sie rettet.

Fazit

Kein einzelner Punkt in dieser Modellrechnung ist dramatisch. Ein hoher Faktor kommt vor. Eine Sonderumlage kommt vor. Ein Leerstand kommt vor. Zusammen ergeben sie ein Minus von 71.058,07 Euro.

Das ist der Unterschied zwischen Pech und Muster. Wer alle drei Dinge vorher prüft, kauft nicht sicher. Aber er kauft mit offenen Augen und mit Geld in der Reserve.

Die wichtigste Zahl dieser Seite ist nicht der Verlust. Es sind die 175,35 Euro im Monat, die allein dadurch entstehen, dass drei Zeilen in der Rechnung fehlen. Wie eine vollständige Rechnung aussieht, zeigt die Modellrechnung zur ersten Eigentumswohnung. Wie hier mit echten Fällen umgegangen wird, steht unter Wie eine Fallstudie hier entsteht.

Modellrechnung ohne reale Person und ohne reales Objekt. Kein Renditeversprechen. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.