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Kapitalanlage in Mülheim an der Ruhr: Mieten, Kaufpreise und Anlegerprofil
Mülheim ist die teuerste und ruhigste Stadt auf diesen Seiten. Kaufpreise um 1.900 bis 3.800 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 7,50 und 11 Euro. Faktoren von 20 bis 26 sind üblich. Die Wohnungen sind groß, die Mieter bleiben lange, und der laufende Überschuss ist dünn.
Was hier überhaupt steht
Mülheim liegt zwischen Essen, Duisburg, Oberhausen und Düsseldorf und ist von allen vier Städten aus in kurzer Zeit erreichbar. Die Ruhr teilt die Stadt. Südlich und westlich davon liegen Saarn, Broich, Speldorf und Menden mit Villen, Stadthäusern und großen Altbauwohnungen. Das sind die teuersten Lagen.
Nördlich der Ruhr wird es städtischer und günstiger. Styrum, Eppinghofen und Teile der Stadtmitte sind Arbeiterquartiere mit dichter Bebauung und einfacher Substanz. Heißen und Dümpten liegen dazwischen: Wiederaufbau, Zeilenbauten, Reihenhäuser.
Eine Zahl fällt aus dem Rahmen: Die durchschnittliche Wohnung misst 86 Quadratmeter. Das ist der höchste Wert aller Städte auf diesen Seiten. Mülheim hat viel Eigentum und wenig kleinteiligen Mietwohnungsbau. Jede dritte Wohnung wird vom Eigentümer selbst bewohnt.
Für Anleger heißt das: Das Angebot an klassischen Zwei- und Dreizimmerwohnungen ist knapp. Was auf den Markt kommt, ist oft größer und teurer, als deine Rechnung verträgt. Der Leerstand liegt bei knapp vier Prozent und damit am unteren Rand der Region.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Orientierungswerte und keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Sie ersetzen keine Wertermittlung. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der amtlichen Statistik für Nordrhein-Westfalen.
| Kennzahl | Größenordnung in Mülheim |
| Einwohner | rund 173.000 |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m², Durchschnitt | um 2.650 € |
| Kaufpreis je m², Spanne nach Lage | 1.510 bis 5.310 € |
| Teure Lagen, Menden und Saarn | 3.630 bis 3.790 € |
| Günstige Lagen, Styrum und Mitte | 2.270 bis 2.480 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 7,50 bis 11,00 € |
| Kaufpreisfaktor | 20 bis 26 |
| Bruttomietrendite | 3,8 bis 5,0 % |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße | 86 m² |
| Eigentümerquote | rund 34 % |
| Leerstandsquote | rund 3,8 % |
| Arbeitslosenquote | rund 8,4 % |
Die Arbeitslosenquote ist die niedrigste im westlichen Ruhrgebiet. Quellen sind das Kommunalprofil von IT.NRW und die Regionalstatistik des Regionalverbands Ruhr. Was ein Faktor von 25 bedeutet, rechnest du mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner nach.
Wer hier mietet
Mülheim hat eine ältere und wohlhabendere Bevölkerung als die Nachbarstädte. Vermietet wird an Angestellte, Pendler nach Düsseldorf und Essen, Beschäftigte aus Handel und Verwaltung sowie an ältere Menschen, die ihr Haus aufgeben und in eine Wohnung ziehen.
Diese Gruppe zahlt zuverlässig und bleibt lange. Zehn Jahre und mehr sind in den ruhigen Lagen normal. Der Preis dafür ist eine Bestandsmiete, die weit unter der Marktmiete liegen kann. Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft diesen Abstand mit.
Ein zweiter Punkt ist die Größe. Wohnungen über 100 Quadratmeter vermieten sich hier langsamer und zu einem niedrigeren Quadratmeterpreis als Wohnungen um 70 Quadratmeter. Wenn du in Mülheim kaufst, kaufe eher klein als groß — das ist die wichtigste Regel dieser Stadt.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. In Mülheimer Gemeinschaften sitzt du als Vermieter fast immer in der Minderheit, und das merkst du an den Beschlüssen.
In den von mir verwalteten Häusern mit hohem Selbstnutzeranteil fallen Beschlüsse schneller und die Rücklagen sind besser gefüllt als in reinen Anlegerhäusern. Dafür wird die aufwendigere Lösung gewählt: die bessere Haustür, die schönere Fassade, der Aufzug statt des Treppenlifts. Für dich als Vermieter bedeutet das höhere Umlagen bei gleichbleibender Miete.
Das zweite Dauerthema ist die Barrierefreiheit. Die Eigentümerschaft altert, und damit stehen Aufzugsnachrüstung, Schwellenabbau und Stellplatzfragen regelmäßig auf der Tagesordnung. Ein nachgerüsteter Aufzug in einem Altbau ist eine der teuersten Einzelmaßnahmen überhaupt.
Dritter Erfahrungswert: In den großen Altbauwohnungen in Speldorf und Broich sind die Nebenkosten hoch. Hohe Räume heizen sich schlecht. Das drückt die Miete, die du durchsetzen kannst.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger mit solidem Eigenkapital
Bei Faktoren um 24 trägt die Miete den Kapitaldienst nur mit ordentlichem Eigenkapitalanteil. Wer das mitbringt, bekommt eine sehr ruhige Wohnung.
Wer Sicherheit über Ertrag stellt
Niedriger Leerstand, niedrige Arbeitslosigkeit, zahlungsfähige Mieter. Für den Sicherheitsbaustein im Bestand ist Mülheim eine der besten Adressen der Region.
Wer klein kauft
Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwischen 55 und 80 Quadratmetern sind hier knapp und gefragt. Genau dort funktioniert die Rechnung noch.
Für wen nicht
Cashflow-Käufer
Bei einem Faktor um 25 zahlst du monatlich zu. Wenn dein Ziel ein Überschuss ab dem ersten Jahr ist, such in Oberhausen oder weiter östlich.
Wer große Wohnungen günstig findet
Der niedrige Quadratmeterpreis großer Altbauwohnungen ist kein Vorteil. Er ist der Preis für schlechtere Vermietbarkeit und hohe Nebenkosten.
Wer keine Umlagen tragen kann
In Gemeinschaften mit vielen Selbstnutzern werden aufwendige Maßnahmen beschlossen. Ohne Reserve neben der Wohnung wird das unangenehm.
Die Fehler, die in Mülheim gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Dreizimmerwohnung mit 92 Quadratmetern im ersten Obergeschoss eines Altbaus mit sechs Parteien in Speldorf, saniertes Bad, Zentralheizung, Stellplatz im Hof.
| Kaufpreis | 265.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 17.225 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 5.300 € |
| Gesamtinvestition | 287.525 € |
| Kaltmiete monatlich, 9,60 € je m² | 883 € |
| Jahreskaltmiete | 10.596 € |
| Kaufpreisfaktor | 25,0 |
| Bruttomietrendite | 3,7 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.450 € |
| Eigene Rücklage, 1,10 € je m² und Monat | −1.214 € |
| Ansatz Mietausfall, 2 % | −212 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 7.720 € |
| Nettomietrendite | 2,7 % |
Das ist der typische Mülheimer Fall: wenig Risiko, wenig Ertrag. Ob dir das reicht, entscheidest du nicht am Faktor, sondern an deinem Ziel. Eine Einordnung dazu findest du unter Welche Mietrendite ist gut, und was in der Eigentümerversammlung auf dich zukommt, solltest du vor dem Kauf kennen.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb der Stadt erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fragen
Häufige Fragen zu Mülheim
Lohnt sich Mülheim als Kapitalanlage?
Als Sicherheitsbaustein ja, als Renditeobjekt kaum. Die Nettomietrendite liegt meist zwischen 2,5 und 3,2 Prozent. Dafür bekommst du niedrigen Leerstand und zahlungsfähige Mieter.
Welche Lagen sind für Anleger interessant?
Heißen, Dümpten und Teile der Stadtmitte bieten das beste Verhältnis aus Preis und Vermietbarkeit. Saarn, Menden und Speldorf sind schön und teuer.
Welche Wohnungsgröße soll ich kaufen?
55 bis 80 Quadratmeter. Alles darüber vermietet sich langsamer und zu einem niedrigeren Quadratmeterpreis. In dieser Stadt ist klein der bessere Kauf.
Wie schnell ist eine Wohnung vermietet?
In ordentlichem Zustand meist innerhalb weniger Wochen. Große Altbauwohnungen brauchen deutlich länger, weil die Zielgruppe klein ist und die Nebenkosten abschrecken.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
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Fazit
Mülheim ist die Lage, in der du am wenigsten Ärger hast und am wenigsten verdienst. Niedriger Leerstand, lange Mietverhältnisse, ordentlich geführte Gemeinschaften. Bezahlt wird das mit einem Faktor, der kaum noch Cashflow lässt.
Wenn dein Ziel Substanz und Ruhe ist, passt die Stadt gut neben eine Wohnung in Rüttenscheid. Wenn du laufenden Überschuss willst, sieh dir die günstigeren Lagen unter Standorte im Ruhrgebiet an.
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