Standorte
Kapitalanlage in Essen-Steele
Steele ist der Stadtteil im Essener Osten mit eigenem Zentrum, eigenem Bahnknoten und der ältesten Bevölkerung der Stadt. Kaufpreise um 1.800 bis 2.900 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 8 und 10,50 Euro. Faktoren von 19 bis 24 sind üblich. Die Mieter bleiben lange — und das ist hier Vorteil und Problem zugleich.
Was hier überhaupt steht
Steele war eine eigenständige Stadt, bevor es zu Essen kam. Das merkst du bis heute: eigener Marktplatz, eigene Fußgängerzone, eigenes Krankenhaus, eine ganze Reihe eigener Vereine. Der alte Ortskern ist im Krieg weitgehend zerstört worden. Was rund um die Fußgängerzone steht, ist deshalb überwiegend Wiederaufbau der fünfziger Jahre.
Nach Norden und Süden steigt das Gelände an. In diesen Hanglagen stehen Zeilen- und Punkthäuser der sechziger und siebziger Jahre, oft mit Aufzug, Balkon und Tiefgarage, teils mit weitem Blick über die Ruhr. Das ist der Bestand, in dem die meisten Anlagewohnungen des Stadtteils liegen. An den Rändern folgen Einfamilienhausgebiete, an einzelnen Stellen sind Reste gründerzeitlicher Bebauung erhalten.
Auf rund 2.500 Wohngebäude kommen etwa 9.400 Wohnungen, im Schnitt knapp vier Einheiten je Haus. Der Wert täuscht ein wenig, weil er Einfamilienhäuser und Mehrgeschosser mischt: In den Hanglagen findest du Gemeinschaften mit zwanzig, dreißig oder mehr Parteien.
Die durchschnittliche Wohnung misst knapp 76 Quadratmeter. Typisch für Kapitalanleger sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwischen 55 und 85 Quadratmetern. Rund jede fünfte Wohnung wird selbst genutzt.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Größenordnungen zur Orientierung, keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der Stadtteilstatistik der Stadt Essen. Die Spannweite innerhalb des Stadtteils ist groß: Zwischen den besten Hanglagen und einer Wohnung am Rand der Fußgängerzone liegt fast der doppelte Quadratmeterpreis.
| Kennzahl | Größenordnung in Steele |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m² | 1.800 bis 2.900 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 8,00 bis 10,50 € |
| Kaufpreisfaktor | 19 bis 24 |
| Bruttomietrendite | 4,0 bis 5,0 % |
| Typische Anlegerwohnung | 55 bis 85 m² |
| Vorherrschendes Baualter | Wiederaufbau und Geschossbau der Nachkriegsjahrzehnte |
| Durchschnittsalter der Bewohner | rund 46 Jahre |
| Einpersonenhaushalte | rund 51 % |
| Selbst genutzte Wohnungen | rund 19 % |
Das Durchschnittsalter ist hier keine Randnotiz. Es ist der höchste Wert unter den sechs Lagen auf diesen Seiten und bestimmt, welche Wohnung sich vermietet und welche nicht.
Wer hier mietet
Steele zieht Menschen an, die es ruhig und praktisch mögen. Alles ist zu Fuß erreichbar: Einkaufen, Ärzte, Bahnhof, Ruhrufer. Der S-Bahn-Knoten bringt dich in wenigen Minuten in die Essener Innenstadt und in Richtung Bochum und Düsseldorf. Genau deshalb ist der Stadtteil bei älteren Haushalten so beliebt.
Die Nachfrage konzentriert sich auf eines: barrierearme Wohnungen mit Aufzug und Balkon, zwei bis drei Zimmer, in Fußnähe zur Fußgängerzone. Davon gibt es weniger, als gesucht wird. Wer eine solche Wohnung besitzt, hat in dieser Lage kein Vermietungsproblem — nie.
Mietverhältnisse laufen hier lange. Zehn, fünfzehn, zwanzig Jahre sind keine Seltenheit. Das klingt nur gut. Denn eine Bestandsmiete, die zwanzig Jahre gewachsen ist, liegt in Steele erfahrungsgemäß deutlich unter dem, was heute bei Neuvermietung erzielt wird. Und wenn eine solche Wohnung frei wird, ist sie fast immer in einem Zustand, der eine grundlegende Renovierung braucht.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, darunter Gemeinschaften in genau diesen Steeler Hanglagen. Der häufigste Konflikt dort ist keiner zwischen Eigentümern und Verwaltung.
Die einen sind fertig mit dem Investieren und wollen ein niedriges Hausgeld. Die anderen wollen modernisieren, weil sie neu vermieten müssen. In den von mir betreuten Gemeinschaften dieser Baualtersklasse ist das der Grund, warum Beschlüsse über Fenster, Fassade oder Heizung oft zwei bis drei Versammlungen brauchen.
Die wiederkehrenden Sachthemen sind typisch für Bauten der sechziger und siebziger Jahre: die Heizzentrale, die ihr Alter erreicht hat; Beton an Balkonen, Laubengängen und in der Tiefgarage; die Nachrüstung oder Erneuerung des Aufzugs; die Trinkwasserprüfung, sobald zentral warmes Wasser bereitet wird. Dazu kommt in den Hanglagen regelmäßig die Frage, wer die Stützmauern und Außenanlagen unterhält.
Ein Erfahrungswert für Käufer: Wenn in einer solchen Gemeinschaft seit Jahren nichts beschlossen wurde, ist das kein gutes Zeichen, sondern ein aufgeschobener Betrag. Die Arbeit kommt trotzdem, nur später und teurer.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger, die Ruhe wollen
Lange Mietverhältnisse und geringe Fluktuation bedeuten wenig Aufwand pro Jahr. Für Berufstätige mit wenig Zeit ist das ein echter Vorteil.
Wer eine Wohnung mit Aufzug findet
Barrierearme Wohnungen sind hier knapper als die Nachfrage. Eine solche Wohnung ist in diesem Stadtteil der stabilste Baustein, den du kaufen kannst.
Wer Renovierung einplanen kann
Wenn eine lange vermietete Wohnung frei wird, steigt die Miete deutlich — nach einer Investition. Wer dieses Geld hat, hebt hier echtes Potenzial.
Für wen nicht
Wer sofort Cashflow braucht
Bestandsmieten liegen hier oft weit unter Markt. Bis der Mieter wechselt, bleibt die Rendite niedrig — und der Wechsel lässt sich nicht planen.
Wer Wohnungen ohne Aufzug kauft
Drittes Obergeschoss ohne Aufzug ist im Stadtteil mit der ältesten Bevölkerung die schwerste Wohnung am Markt. Der Preisnachlass gleicht das nicht aus.
Wer keine Rücklage für Beton hat
Balkone, Laubengänge und Tiefgaragen dieser Baujahre sind die teuersten Posten im Stadtteil. Ohne finanziellen Puffer wird das unangenehm.
Die Fehler, die in Steele gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Zweizimmerwohnung mit 68 Quadratmetern im dritten Obergeschoss eines Geschossbaus mit zwölf Parteien, Aufzug, Balkon, Tiefgaragenplatz, vermietet.
| Kaufpreis | 158.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 10.270 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 3.160 € |
| Gesamtinvestition | 171.430 € |
| Kaltmiete monatlich, 9,30 € je m² | 632 € |
| Jahreskaltmiete | 7.584 € |
| Kaufpreisfaktor | 20,8 |
| Bruttomietrendite | 4,8 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.380 € |
| Eigene Rücklage, 0,90 € je m² und Monat | −734 € |
| Ansatz Mietausfall, 2,5 % | −190 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 5.280 € |
| Nettomietrendite | 3,1 % |
Der auffällige Posten ist das nicht umlagefähige Hausgeld mit 115 Euro im Monat. Es liegt höher als in einem Haus ohne Aufzug und ohne Tiefgarage. Genau das ist der Preis für die gute Vermietbarkeit dieser Wohnung. Beide Effekte gehören zusammen und dürfen nicht getrennt betrachtet werden. Ob der Faktor von 20,8 für diese Lage passt, ordnest du mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner ein; die vollständige Rendite rechnest du im Mietrendite-Rechner.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb des Stadtteils erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Teil von: Standortanalyse Ruhrgebiet
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Fragen
Häufige Fragen zu Steele
Ist Steele eine gute Lage für Kapitalanleger?
Ja, für Anleger, die Stabilität vor Rendite stellen. Die Vermietung ist unkompliziert, die Fluktuation niedrig, der Faktor moderat. Wer den höchsten laufenden Ertrag sucht, findet ihn eher in Altenessen.
Lohnt sich eine Wohnung ohne Aufzug?
Nur mit deutlichem Preisabschlag und nur bis zum zweiten Obergeschoss. In einem Stadtteil mit diesem Altersdurchschnitt ist der Aufzug ein Vermietungsargument, kein Luxus.
Was ist mit den alten Mietverträgen?
Sie sind ein zweischneidiges Thema. Die Miete ist niedrig, dafür ist der Mieter zuverlässig und bleibt. Rechne die Wohnung immer mit der aktuellen Miete durch, nicht mit der erhofften.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
Dann bist du auf dieser Seite falsch. Diese Standortseiten sind Entscheidungshilfen für Kapitalanleger. Für den Verkauf einer Immobilie in Essen ist essenmakler.de die richtige Adresse.
Fazit
Steele ist die unaufgeregteste der Essener Anlegerlagen. Der Stadtteil versorgt sich selbst, die Anbindung ist hervorragend, die Mieter bleiben. Dafür ist die Rendite mittelmäßig, und der Bestand aus den Nachkriegsjahrzehnten kostet regelmäßig Geld.
Such hier keine hohe Zahl, sondern eine gute Wohnung: Aufzug, Balkon, kurze Wege, gepflegte Gemeinschaft. Prüfe vor dem Kauf immer die Teilungserklärung, gerade wegen der Zuordnung von Stellplätzen und Außenflächen. Die anderen Lagen im Revier findest du unter Standorte im Ruhrgebiet, das Gegenstück im Süden ist Rüttenscheid.
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