Standorte
Kapitalanlage in Essen-Holsterhausen: Mieten, Kaufpreise und Anlegerprofil
Holsterhausen ist die Lage mit der stabilsten Mietnachfrage in Essen, weil das Universitätsklinikum mitten im Stadtteil liegt. Kaufpreise um 2.100 bis 3.500 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 9 und 12 Euro. Faktoren von 21 bis 26 sind üblich. Kleine Wohnungen sind hier fast immer vermietet.
Was hier überhaupt steht
Holsterhausen liegt westlich der Innenstadt, zwischen Rüttenscheid und Frohnhausen. Der Stadtteil ist im Krieg schwer getroffen worden. Entsprechend prägt ihn der Wiederaufbau: Zeilen und Blöcke mit vernünftigen Grundrissen, drei bis vier Geschossen und schlichter Ausstattung. Dazwischen stehen erhaltene Blockrandhäuser aus der Gründerzeit und Werkssiedlungen aus der Industriezeit.
Zwei Zahlen beschreiben den Bestand: Auf rund 2.700 Gebäude mit Wohnraum kommen etwa 16.700 Wohnungen, im Schnitt gut sechs je Haus. Fast jedes zweite Wohngebäude hat drei bis sechs Wohnungen, weitere drei von zehn haben sieben bis neun. Das ist der typische Essener Anlegerbestand.
Die durchschnittliche Wohnung misst 65 Quadratmeter und ist damit deutlich kleiner als der Stadtdurchschnitt. Der Anteil selbst genutzter Wohnungen liegt bei rund neun Prozent. Holsterhausen ist also fast vollständig ein Vermietermarkt.
Mein Büro steht selbst in diesem Stadtteil, an der Gemarkenstraße. Was auf dieser Seite steht, stammt nicht aus einem Datenblatt, sondern von der Straße nebenan.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Orientierungswerte und keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Sie ersetzen keine Wertermittlung. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der Stadtteilstatistik der Stadt Essen.
| Kennzahl | Größenordnung in Holsterhausen |
| Einwohner | rund 26.500 |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m² | 2.100 bis 3.500 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 9,00 bis 12,00 € |
| Kaufpreisfaktor | 21 bis 26 |
| Bruttomietrendite | 3,8 bis 4,8 % |
| Wohnungen im Stadtteil | rund 16.700 |
| Wohnungen je Wohngebäude | rund 6 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße | 65 m² |
| Einpersonenhaushalte | rund 65 % |
| Selbst genutzte Wohnungen | rund 9 % |
| Arbeitslosenquote | rund 8 % |
Die Strukturzahlen stammen aus dem Stadtteilprofil Ein Blick auf Holsterhausen der Stadt Essen. Was ein Faktor von 24 für deine Rechnung bedeutet, liest du unter Kaufpreisfaktor nach.
Wer hier mietet
Zwei von drei Haushalten bestehen aus einer Person. Das liegt am Klinikum. Pflegekräfte, Ärztinnen im ersten Berufsjahr, Studierende der Medizin, Angehörige von Patienten, dazu Beschäftigte aus der nahen Innenstadt. Diese Gruppe sucht Ein- und Zweizimmerwohnungen in Fußweite zur Arbeit.
Die Nachfrage ist so verlässlich wie nirgends sonst in Essen. Eine ordentliche Zweizimmerwohnung mit 50 bis 65 Quadratmetern findet hier in der Regel innerhalb weniger Wochen einen Mieter. Die Arbeitslosenquote im Stadtteil liegt unter dem Stadtschnitt, Mietausfall ist selten.
Der Haken ist die Mietdauer. Wer wegen einer Facharztweiterbildung oder eines Studiums kommt, bleibt zwei bis vier Jahre. Rechne hier mit häufigeren Wechseln als in Familienlagen und kalkuliere Renovierung und Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen realistisch ein.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, viele davon in genau diesen Wiederaufbauhäusern. Ein Thema kommt hier in fast jeder Versammlung auf den Tisch.
Die Stellplätze in den Höfen und an den Straßen sind knapp, weil Besucher und Beschäftigte des Klinikums sie mitbenutzen. In den von mir verwalteten Häusern führt das regelmäßig zu Beschlüssen über Schranken, Beschilderung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten. Für dich als Käufer heißt das: Ein fest zugeordneter Stellplatz ist hier bares Geld und ein echtes Vermietungsargument.
Das zweite Dauerthema sind die Fenster und die Fassade der Wiederaufbauhäuser. Viele dieser Gebäude haben ihre erste große Erneuerung hinter sich und stehen vor der zweiten. In Häusern mit sechs bis neun Parteien verteilt sich das auf wenige Schultern.
Und ein dritter Erfahrungswert: Weil fast alle Wohnungen vermietet sind, sitzen in diesen Versammlungen überwiegend Anleger. Beschlüsse fallen kostenbewusst, manchmal zu kostenbewusst. Aufgeschobene Instandhaltung ist in dieser Lage das häufigste Problem.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger, die kleine Wohnungen wollen
Ein- und Zweizimmerwohnungen erzielen hier die höchste Quadratmetermiete der Stadt und stehen so gut wie nie leer.
Wer wenig Zeit hat
Vermietung geht schnell, die Mieter sind zahlungsfähig. Der Aufwand beschränkt sich meist auf den Wechsel selbst.
Einsteiger mit mittlerem Budget
Eine solide Zweizimmerwohnung liegt hier unter dem Rüttenscheider Preisniveau, bei ähnlich verlässlicher Nachfrage.
Für wen nicht
Wer Dauermieter sucht
Die Zielgruppe zieht weiter, wenn die Weiterbildung endet. Wer zwölf Jahre denselben Mieter will, kauft besser in einer Familienlage.
Cashflow-Käufer mit wenig Eigenkapital
Bei Faktoren um 24 bleibt bei knapper Finanzierung nichts übrig. Höhere laufende Erträge findest du in Frohnhausen.
Wer große Wohnungen kaufen will
Über 100 Quadratmeter ist die Zielgruppe hier klein. Die Vermietung dauert deutlich länger als bei 60 Quadratmetern.
Die Fehler, die in Holsterhausen gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Zweizimmerwohnung mit 58 Quadratmetern im zweiten Obergeschoss eines Wiederaufbauhauses mit acht Parteien, saniertes Bad, Zentralheizung, Stellplatz im Hof.
| Kaufpreis | 168.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 10.920 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 3.360 € |
| Gesamtinvestition | 182.280 € |
| Kaltmiete monatlich, 10,50 € je m² | 609 € |
| Jahreskaltmiete | 7.308 € |
| Kaufpreisfaktor | 23,0 |
| Bruttomietrendite | 4,0 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.100 € |
| Eigene Rücklage, 1,00 € je m² und Monat | −696 € |
| Ansatz Mietausfall und Wechsel, 2 % | −146 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 5.366 € |
| Nettomietrendite | 2,9 % |
Der Ansatz für Mietausfall ist hier niedrig, weil die Wohnung schnell wieder vermietet ist. Dafür solltest du alle drei bis vier Jahre einen Renovierungsbetrag einplanen, der in dieser Tabelle noch nicht steht. Rechne deinen Fall mit dem Mietrendite-Rechner und dem Cashflow-Rechner durch.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb des Stadtteils erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Teil von: Standortanalyse Ruhrgebiet
Vergleiche Holsterhausen mit anderen Lagen
Fragen
Häufige Fragen zu Holsterhausen
Lohnt sich Holsterhausen als Kapitalanlage?
Für kleine Wohnungen ja. Die Nachfrage ist durch das Klinikum dauerhaft hoch, die Nettomietrendite liegt meist zwischen 2,8 und 3,5 Prozent. Wer mehr laufenden Ertrag will, sieht sich besser in Frohnhausen um.
Welche Wohnungsgröße funktioniert am besten?
50 bis 70 Quadratmeter mit zwei Zimmern. Dort ist die Nachfrage am größten und die Quadratmetermiete am höchsten.
Wie unterscheidet sich Holsterhausen von Rüttenscheid?
Ähnlich stabile Nachfrage, aber niedrigere Kaufpreise und etwas kürzere Mietdauern. Die Wohnungen sind kleiner, die Häuser jünger. Ein Vergleich lohnt sich mit Rüttenscheid.
Ist der Altbau hier ein Risiko?
Der Anteil ist kleiner als in Rüttenscheid. Die meisten Häuser stammen aus den Wiederaufbaujahrzehnten. Prüfe trotzdem Dach, Fenster, Stränge und Elektrik, bevor du dich entscheidest.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
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Fazit
Holsterhausen ist die verlässlichste Vermietungslage in Essen. Das Klinikum sorgt für eine Nachfrage, die nicht von der Konjunktur abhängt. Kleine Wohnungen stehen praktisch nie leer, und das ist in einer Kapitalanlage mehr wert als ein halber Prozentpunkt Rendite auf dem Papier.
Bezahlt wird das mit einem Faktor um 24 und mit häufigeren Mieterwechseln. Wer damit leben kann, findet hier einen der solidesten Einstiege der Stadt. Vergleiche den Stadtteil mit den anderen Lagen unter Standorte im Ruhrgebiet.
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