Standorte
Kapitalanlage in Essen-Rüttenscheid
Rüttenscheid ist die gefragteste Wohnlage Essens und zugleich die renditeschwächste. Kaufpreise um 3.000 bis 4.500 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 10 und 13 Euro. Daraus entstehen Faktoren von 24 bis 30. Wer hier kauft, kauft Vermietbarkeit und Wertstabilität, keinen Cashflow. Für Einsteiger mit knappem Eigenkapital ist der Stadtteil deshalb selten die erste Wahl.
Was hier überhaupt steht
Rüttenscheid ist kein Neubaugebiet. Der Stadtteil ist entlang der Rüttenscheider Straße gewachsen, in der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg. Was du dort kaufst, ist in den meisten Fällen ein Geschoss in einem Blockrandhaus aus der Gründerzeit oder aus der Zeit des Jugendstils. Hohe Räume, Stuck, Kastenfenster, oft kein Aufzug.
Dazwischen liegen Lückenschlüsse aus den Nachkriegsjahren, schlichter gebaut, mit kleineren Grundrissen. Am Rand kommen Zeilenbauten der fünfziger und sechziger Jahre dazu, an einzelnen Stellen Neubau zu Preisen, die mit einer Kapitalanlage nichts mehr zu tun haben.
Eine Zahl beschreibt den Stadtteil am besten: Auf rund 3.400 Wohngebäude kommen etwa 19.400 Wohnungen, im Schnitt knapp sechs Einheiten je Haus. Rund 44 Prozent der reinen Wohnhäuser haben drei bis sechs Wohnungen. Du kaufst hier also fast immer in eine kleine Eigentümergemeinschaft hinein.
Die durchschnittliche Wohnung misst gut 75 Quadratmeter. Typisch für den Anlegermarkt sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwischen 55 und 90 Quadratmetern. Die Eigentümerstruktur ist eindeutig vermieterlastig: Nur etwa jede sechste Wohnung wird von den Eigentümern selbst bewohnt.
Kennzahlen der Lage
Die folgenden Werte sind Größenordnungen zur Orientierung, keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Die Preis- und Mietspannen beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der Stadtteilstatistik der Stadt Essen. Angebotspreise liegen fast immer über dem, was am Ende beim Notar steht.
| Kennzahl | Größenordnung in Rüttenscheid |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m² | 3.000 bis 4.500 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 10,00 bis 13,00 € |
| Kaufpreisfaktor | 24 bis 30 |
| Bruttomietrendite | 3,3 bis 4,2 % |
| Typische Anlegerwohnung | 55 bis 90 m² |
| Vorherrschendes Baualter | Gründerzeit und Wiederaufbau |
| Wohnungen je Wohngebäude | rund 6 |
| Einpersonenhaushalte | rund 60 % |
| Selbst genutzte Wohnungen | rund 17 % |
Der Faktor ist der wichtigste Wert in dieser Tabelle. Bei 28 bezahlst du 28 Jahresmieten für die Wohnung. Was das für deine Rechnung bedeutet, prüfst du am schnellsten mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner.
Wer hier mietet
Sechs von zehn Haushalten in Rüttenscheid bestehen aus einer Person. Das ist der höchste Wert unter den Essener Stadtteilen, die für Kapitalanleger interessant sind. Dahinter stehen Berufseinsteiger, Ärztinnen und Pflegekräfte aus den nahen Kliniken, Beschäftigte aus der Innenstadt, Geschiedene, Studierende mit Unterstützung von zu Hause.
Diese Gruppe zahlt zuverlässig, stellt aber Ansprüche. Ein Bad ohne Fenster oder ein Treppenhaus mit abblätternder Farbe kosten dich hier Miete, nicht Zeit. Vermietet wird fast alles, aber nicht alles zum guten Preis.
Die Nachfrage ist stabil und breit. Der Stadtteil hat den mit Abstand niedrigsten Anteil an Arbeitslosen unter den hier beschriebenen Lagen und das höchste mittlere Einkommen. Mietausfall ist selten. Dafür ziehen Singles öfter um als Familien. Rechne in Rüttenscheid eher mit einem Mieterwechsel alle vier bis sechs Jahre als mit einem Dauermieter über zwölf Jahre.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ein Teil davon liegt in genau solchen Rüttenscheider Altbauhäusern. Was ich aus diesen Versammlungen mitnehme, steht in keinem Exposé.
Das ist der zentrale Punkt in dieser Lage. Ein Dach kostet in einem Haus mit fünf Wohnungen ungefähr genauso viel wie in einem Haus mit dreißig — nur trägst du hier ein Fünftel davon. In den von mir verwalteten kleinen Altbau-Gemeinschaften liegen die Rücklagen deshalb erfahrungsgemäß deutlich unter dem, was die anstehenden Maßnahmen tatsächlich kosten. Eine Sonderumlage im mittleren vierstelligen Bereich ist in solchen Häusern kein Ausnahmefall, sondern der Normalzustand alle paar Jahre.
Die wiederkehrenden Themen in Rüttenscheider Versammlungen sind fast immer dieselben: die Fassade und ihre Stuckelemente, die alten Holzfenster im Treppenhaus, die Steigleitungen für Wasser, die Elektrik, und die Frage, ob ein Aufzug nachgerüstet werden kann. Dazu kommt regelmäßig der Streit über Stellplätze, weil im Viertel praktisch keine frei sind.
Ein zweiter Erfahrungswert: In Häusern mit sehr wenigen Eigentümern ist die Beschlussfähigkeit selbst das Risiko. Zwei Eigentümer, die eine Maßnahme nicht wollen, blockieren sie über Jahre.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger mit solidem Eigenkapital
Wer 25 bis 30 Prozent der Gesamtinvestition selbst einbringt, kann die niedrige laufende Rendite tragen. Wer knapp finanziert, kommt hier in die roten Zahlen.
Wer wenig Zeit hat
Eine Wohnung, die in zwei Wochen vermietet ist, kostet dich fast keine Aufmerksamkeit. Das ist in Rüttenscheid der eigentliche Gegenwert für die schwache Rendite.
Wer auf Wertstabilität setzt
Die Nachfrage in diesem Stadtteil ist seit Jahrzehnten stabil. Wenn du in fünfzehn Jahren verkaufen willst, ist das der Stadtteil mit dem kleinsten Verkaufsrisiko.
Für wen nicht
Cashflow-Käufer
Bei einem Faktor um 28 trägt die Miete den Kapitaldienst nicht. Du zahlst monatlich zu. Wenn dein Ziel ein positiver Überschuss ab dem ersten Jahr ist, such woanders.
Erstkäufer mit sehr wenig Eigenkapital
Eine Vollfinanzierung in dieser Preisklasse bedeutet eine hohe monatliche Belastung bei niedriger Miete. Das hält keine Bank für sinnvoll, und es ist auch keins.
Wer keine Sonderumlage stemmen kann
In kleinen Altbau-Gemeinschaften kommen Einmalzahlungen. Wer keine Reserve neben der Wohnung hat, gerät genau dann unter Druck.
Die Fehler, die in Rüttenscheid gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Dreizimmerwohnung mit 74 Quadratmetern im zweiten Obergeschoss eines Altbaus mit sechs Parteien, saniertes Bad, Gasetagenheizung, kein Aufzug, kein Stellplatz.
| Kaufpreis | 259.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 16.835 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 5.180 € |
| Gesamtinvestition | 281.015 € |
| Kaltmiete monatlich, 11,20 € je m² | 829 € |
| Jahreskaltmiete | 9.948 € |
| Kaufpreisfaktor | 26,0 |
| Bruttomietrendite | 3,8 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.320 € |
| Eigene Rücklage, 1,00 € je m² und Monat | −888 € |
| Ansatz Mietausfall, 2 % | −199 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 7.541 € |
| Nettomietrendite | 2,7 % |
Die eigene Rücklage ist hier bewusst höher angesetzt als in einem Nachkriegsbau. Grund ist die kleine Gemeinschaft: Weniger Parteien bedeuten pro Wohnung mehr Anteil an jeder Maßnahme. Wer diesen Posten weglässt, rechnet die Wohnung um rund einen Drittel Prozentpunkt zu gut.
Mit 20 Prozent Eigenkapital und einem Darlehen über rund 225.000 Euro bleibt der monatliche Überschuss bei üblichen Zinsen und zwei Prozent Tilgung negativ. Rechne deinen eigenen Fall mit dem Cashflow-Rechner und dem Rechner für Kaufnebenkosten in NRW durch, bevor du ein Angebot abgibst.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb des Stadtteils erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fragen
Häufige Fragen zu Rüttenscheid
Lohnt sich Rüttenscheid als Kapitalanlage?
Als Sicherheitsbaustein ja, als Renditeobjekt nein. Die Nettomietrendite liegt meist zwischen 2,5 und 3,0 Prozent. Dafür bekommst du die stabilste Vermietbarkeit in Essen. Wer laufenden Überschuss will, findet ihn in Frohnhausen oder Steele eher.
Wie schnell ist eine Wohnung hier vermietet?
In ordentlichem Zustand meist innerhalb weniger Wochen. Das gilt für Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Sehr große Wohnungen über 110 Quadratmeter brauchen deutlich länger, weil die Zielgruppe klein ist.
Sind Altbauten hier ein Risiko?
Ein Risiko sind sie nicht, aber teurer im Unterhalt. Rechne mit höheren Instandhaltungsansätzen als im Nachkriegsbau und prüfe vor dem Kauf immer den Zustand von Dach, Fassade, Strängen und Elektrik.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
Dann bist du auf dieser Seite falsch. Diese Standortseiten sind Entscheidungshilfen für Kapitalanleger. Für den Verkauf einer Immobilie in Essen ist essenmakler.de die richtige Adresse.
Fazit
Rüttenscheid ist die Lage, in der du am wenigsten Ärger hast und am wenigsten verdienst. Beides hängt zusammen. Der Stadtteil eignet sich für Anleger, die Substanz und ruhige Vermietung wollen und die niedrige laufende Rendite mit Eigenkapital ausgleichen können.
Wenn dein Ziel ein positiver Cashflow ab dem ersten Jahr ist, ist das der falsche Stadtteil. Sieh dir dann die anderen Lagen unter Standorte im Ruhrgebiet an. Und prüfe bei jedem Objekt zuerst die Instandhaltungsrücklage, gerade in den kleinen Altbau-Gemeinschaften.
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