Fehler und Risiken
Teure Fehler beim Immobilienkauf: die sieben, die wirklich weh tun
Die teuersten Fehler stecken selten im Kaufpreis. Sie stecken in vergessenen Positionen: Kaufnebenkosten von rund elf Prozent, der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, eine zu niedrige Tilgung und ein fehlender Puffer auf dem Konto. Wer diese vier Punkte vor dem Notartermin ehrlich rechnet, vermeidet die meisten teuren Überraschungen.
Der Taschenrechner lügt nicht, aber er rechnet nur, was du eingibst
Auf dem Küchentisch liegt ein Exposé. Kaufpreis 180.000 Euro, Miete 690 Euro kalt. Der Taschenrechner sagt: passt. Zwölf mal 690 sind 8.280 Euro im Jahr. Geteilt durch 180.000 macht 4,6 Prozent Rendite. Das klingt gut, und genau deshalb wird unterschrieben.
Drei Jahre später sieht die Rechnung anders aus. Die Nebenkosten des Kaufs waren höher als gedacht. Vom Hausgeld bleibt ein Teil an dir hängen. Der Aufzug wurde repariert. Und die Tilgung ist so niedrig, dass nach zehn Jahren fast noch die ganze Schuld steht.
Nichts davon war Pech. Alles davon stand vorher in Unterlagen, die du bekommen hättest. Diese Seite geht die sieben Fehler durch, die aus einer guten Wohnung eine teure machen. Den Überblick über alle Risiken findest du unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Die sieben Fehler auf einen Blick
Jeder einzelne kostet Geld. Zusammen kippen sie eine Kalkulation.
| Fehler | Was dahintersteckt | Was er kostet |
| Nebenkosten zu klein gerechnet | Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler | in NRW rund 8,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises |
| Mit der Warmmiete gerechnet | Nebenkostenvorauszahlung ist kein Ertrag | überschätzte Rendite um mehrere Zehntel |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld vergessen | Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung | ein Viertel bis ein Drittel des Hausgelds |
| Tilgung zu niedrig | ein Prozent sieht günstig aus | hohe Restschuld am Ende der Zinsbindung |
| Kein Puffer auf dem Konto | Eigenkapital komplett verbraucht | jede Sonderumlage wird zum Kredit |
| Unterlagen nicht gelesen | Protokolle, Abrechnung, Teilungserklärung | beschlossene Maßnahmen treffen dich |
| Wegen der Steuer gekauft | Abschreibung als Hauptargument | eine schlechte Wohnung bleibt schlecht |
Fehler eins: die Nebenkosten des Kaufs
Die Grunderwerbsteuer liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit zusammen etwa zwei Prozent. Wenn ein Makler beteiligt ist, kommt dessen Anteil dazu, üblicherweise rund 3,57 Prozent für die Käuferseite.
Diese Kosten finanziert keine Bank gern mit. Sie musst du aus eigenem Geld zahlen, zusätzlich zum Eigenkapital, das in den Kaufpreis geht. Wer das übersieht, steht kurz vor dem Notartermin mit einer Lücke da.
| Position | Satz | Bei 180.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 11.700 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2,0 % | 3.600 € |
| Maklerprovision Käuferanteil | 3,57 % | 6.426 € |
| Nebenkosten gesamt | rund 12 % | 21.726 € |
| Gesamtaufwand statt Kaufpreis | 201.726 € |
Der Rechenweg: 6,5 Prozent von 180.000 Euro sind 11.700 Euro. Zwei Prozent sind 3.600 Euro. 3,57 Prozent sind 6.426 Euro. Zusammen 21.726 Euro. Deine echte Rendite rechnest du also nicht auf 180.000 Euro, sondern auf 201.726 Euro. Aus 4,6 Prozent werden so 4,1 Prozent. Zum Nachrechnen gibt es den Rechner für Kaufnebenkosten in NRW.
Fehler zwei und drei: die Miete, die dir nicht gehört
Der Mieter überweist 870 Euro. Davon sind 690 Euro Kaltmiete und 180 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Die 180 Euro sind durchlaufender Posten. Sie gehören dir nicht, du gibst sie weiter an Versorger und Verwaltung.
Und vom Hausgeld bleibt ein Teil an dir hängen. Verwaltergebühr, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums darfst du nicht auf den Mieter umlegen. Was dahintersteckt, steht im Lexikoneintrag zum Hausgeld.
| Position im Monat | Betrag |
| Kaltmiete | 690 € |
| Hausgeld gesamt | −250 € |
| davon umlagefähig, zahlt der Mieter | +175 € |
| Zins und Tilgung bei 160.000 € Darlehen | −666 € |
| Rücklage für eigene Reparaturen | −40 € |
| Ergebnis im Monat | −91 € |
Der Rechenweg: 690 minus 250 plus 175 sind 615 Euro. Davon gehen 666 Euro für die Bank ab, das macht minus 51 Euro. Mit 40 Euro eigener Rücklage stehen minus 91 Euro im Monat.
Minus 91 Euro sind kein Weltuntergang. Sie müssen nur vorher bekannt sein und zu deinem Einkommen passen. Der Fehler ist nicht das Minus. Der Fehler ist die Überraschung.
Fehler vier: ein Prozent Tilgung
Ein Prozent Tilgung senkt die Rate und fühlt sich leicht an. Nach zehn Jahren siehst du, was es wirklich bedeutet.
| Darlehen 160.000 €, Zins 4 % | 1 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
| Rate im Monat | 667 € | 800 € | 933 € |
| Restschuld nach 10 Jahren, rund | 140.500 € | 121.000 € | 101.500 € |
| Getilgt in 10 Jahren | 19.500 € | 39.000 € | 58.500 € |
| Laufzeit bis schuldenfrei, rund | 41 Jahre | 28 Jahre | 21 Jahre |
Die Zahlen sind gerundet und zeigen die Größenordnung. Der Punkt ist einfach: 133 Euro mehr Rate im Monat verkürzen die Laufzeit um mehr als zehn Jahre. Und am Ende der Zinsbindung steht eine deutlich kleinere Restschuld, die zu neuen Konditionen verlängert werden muss. Was das für dich heißt, steht unter Anschlussfinanzierung.
Fehler fünf bis sieben: Puffer, Unterlagen, Steuerdenken
Kein Puffer. Wer das letzte Eigenkapital in den Kauf steckt, hat keine Reserve mehr. Dann wird jede Sonderumlage und jede kaputte Therme zum teuren Ratenkredit. Als grobe Hausnummer: die laufenden Kosten der Wohnung für ein Jahr, plus eine Reserve für eine mögliche Sonderumlage, unangetastet auf dem Konto.
Unterlagen nicht gelesen. Drei Jahre Protokolle der Eigentümerversammlung, die letzte Jahresabrechnung, der Wirtschaftsplan und die Teilungserklärung. Mehr brauchst du für eine ehrliche erste Einschätzung nicht. Wie du sie liest, steht unter Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.
Wegen der Steuer gekauft. Die Abschreibung senkt deine Steuerlast, aber sie macht aus einer schlechten Wohnung keine gute. Eine Immobilie muss sich vor Steuern rechnen. Alles danach ist Zugabe.
Diese Seite ordnet aus der Praxis ein und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Was in der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten auffällt
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, viele davon in Essen, Bochum, Gelsenkirchen und Oberhausen. Dadurch sehe ich nicht die Kalkulation vom Kauftag, sondern die tatsächlichen Zahlen Jahre später.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Der Teil des Hausgelds, den du als Vermieter selbst trägst, liegt in den von mir verwalteten Objekten typischerweise bei rund einem Viertel bis einem Drittel. Wer diesen Anteil nicht einplant, rechnet seine Nettorendite deutlich zu schön. Bei knapp kalkulierten Objekten kippt genau daran der monatliche Überschuss.
Zweite Beobachtung: Käufer fragen sehr oft nach dem Zinssatz und sehr selten nach dem Stand der Erhaltungsrücklage. Dabei entscheidet die Rücklage darüber, ob die nächste große Maßnahme über eine Sonderumlage bei dir landet. Setze den Stand ins Verhältnis zu Baujahr und Zahl der Einheiten, und du weißt mehr über dein Risiko als aus jedem Renditeversprechen.
Was du nicht wegrechnen kannst
Gegen diese Risiken hilft kein Trick, sondern nur Vorsicht: Puffer, passende Tilgung und der Verzicht auf Objekte, die nur bei perfektem Verlauf funktionieren.
Teil von: Alle Fehler beim Immobilienkauf
Diese Risiken prüfst du als Nächstes
Fragen
Häufige Fragen zu teuren Kauffehlern
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Als Faustregel die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld, also in NRW rund acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises, plus einen Puffer, der nicht in den Kauf fließt. Manche Banken finanzieren mehr, das erhöht aber Zins und Rate.
Ist ein negativer Cashflow immer ein Fehler?
Nein. Ein kleines Minus kann in Ordnung sein, wenn du es dauerhaft aus dem Einkommen tragen kannst und dafür schnell tilgst. Zum Problem wird es, wenn das Minus nicht eingeplant war oder wenn schon eine leere Monatsmiete die Sache kippt.
Woran merke ich vorher, dass der Preis zu hoch ist?
Vergleiche den Kaufpreisfaktor mit ähnlichen Objekten im selben Stadtteil, nicht in der ganzen Stadt. Und prüfe, ob die aktuelle Miete zur ortsüblichen Miete passt. Eine über Marktniveau vermietete Wohnung sieht auf dem Papier billiger aus, als sie ist.
Welche Unterlagen muss ich vor dem Kauf sehen?
Teilungserklärung, drei Jahre Protokolle, letzte Jahresabrechnung, aktueller Wirtschaftsplan, Stand der Erhaltungsrücklage, Grundbuchauszug und der Mietvertrag. Bekommst du eines davon nicht, ist das bereits eine Antwort.
Lohnt sich eine Wohnung im Ruhrgebiet trotz der Fehlerquellen?
Die Preise je Quadratmeter sind niedriger als in vielen anderen Regionen, die laufende Miete im Verhältnis höher. Dafür sind die Unterschiede zwischen zwei Straßen größer. Ortskenntnis ist hier wichtiger als anderswo.
Ich habe schon gekauft und die Zahlen stimmen nicht. Was tun?
Erst rechnen, dann handeln. Häufig ist nicht das Objekt schlecht, sondern die Finanzierung zu knapp oder die Miete zu niedrig. Verkaufen ist die teuerste Lösung und selten die erste.
Fazit
Teure Fehler beim Immobilienkauf sind fast nie exotisch. Es sind immer dieselben sieben, und sie lassen sich alle vor dem Notartermin erkennen.
Rechne mit dem Gesamtaufwand statt mit dem Kaufpreis. Rechne mit der Kaltmiete statt mit der Warmmiete. Zieh den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds ab. Wähle eine Tilgung, die zu deinem Einkommen passt. Halte einen Puffer frei. Lies die Unterlagen. Und kaufe nie wegen der Steuer. Wenn dabei etwas nicht passt, ist ein Nein die günstigste Entscheidung deines Jahres. Wie der Ablauf insgesamt aussieht, steht unter Eigentumswohnung kaufen: der Ablauf.
Alle Zahlen sind Beispielrechnungen zur Veranschaulichung. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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