Fehler und Risiken
Mietnomaden vermeiden: was vor der Übergabe wirklich hilft
Schutz entsteht vor dem Einzug, nicht danach. Verlange Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft, prüfe die Identität und übergebe erst gegen die erste Kautionsrate. Kommt es doch zum Zahlungsausfall, zählt Tempo: sofort mahnen, fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen, dann räumen lassen.
Wie teuer wird es wirklich?
Rechne den schlimmsten Fall einmal durch, bevor du über Vorsorge nachdenkst. Eine Wohnung in Essen-Altenessen, 65 Quadratmeter, 480 Euro Kaltmiete, 140 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Der Mieter zahlt ab dem zweiten Monat nichts mehr.
| Position | Betrag |
| Mietausfall über 12 Monate bis zur Räumung | 7.440 € |
| Nicht gezahlte Betriebskosten, die du auslegst | 1.680 € |
| Anwalt und Gericht für die Räumungsklage | rund 2.500 € |
| Gerichtsvollzieher und Räumung | rund 1.500 € |
| Instandsetzung nach Auszug | rund 4.000 € |
| Kaution, die du verrechnen kannst | −1.440 € |
| Schaden gesamt | rund 15.680 € |
Der Rechenweg: 620 Euro Warmmiete mal zwölf sind 7.440 Euro, davon 1.680 Euro Nebenkostenanteil. Die Kaution von drei Nettokaltmieten beträgt 1.440 Euro. Alles zusammen ergibt einen Schaden von rund fünfzehneinhalbtausend Euro. Das entspricht bei dieser Wohnung fast drei Jahresmieten.
Genau deshalb lohnt sich jede Stunde Prüfung vorher. Weitere Risiken rund um die Vermietung stehen unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Die Prüfung vor der Unterschrift
Beim Datenschutz gilt eine einfache Stufenlogik. Je näher der Vertrag, desto mehr darfst du fragen.
| Zeitpunkt | Was zulässig ist |
| Bei der Besichtigung | Name und Anschrift, mehr nicht |
| Bei ernsthaftem Interesse | Zahl der einziehenden Personen, Angaben zur Zahlungsfähigkeit, laufendes Insolvenzverfahren, erhebliche Mietrückstände |
| Nach der Auswahl | Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft, Ausweis zur Identitätsprüfung |
Nicht fragen darfst du nach Religion, Herkunft, Staatsangehörigkeit, Schwangerschaft oder Kinderwunsch, Parteizugehörigkeit, Mitgliedschaft im Mieterverein und pauschal nach Vorstrafen. Auf unzulässige Fragen darf ein Bewerber falsch antworten, ohne dass du daraus später etwas herleiten kannst.
Unterlagen von Bewerbern, die du nicht nimmst, musst du wieder löschen. Listen über unerwünschte Mieter sind nicht erlaubt. Wie du das Auswahlverfahren sauber aufbaust, steht unter Mieterauswahl und Bonität.
Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Im Zweifel prüft dein Anwalt, welche Unterlagen du im Einzelfall verlangen darfst.
Sieben Signale, bei denen du genauer hinsiehst
Wenn die Miete ausbleibt: die Reihenfolge
Der häufigste Fehler ist Abwarten. Jeder Monat ohne Reaktion kostet eine Monatsmiete und verschiebt die Räumung nach hinten.
Woche eins. Freundlich, aber schriftlich nachfragen. Oft steckt ein Wechsel des Kontos oder ein verlorener Job dahinter. Eine Ratenvereinbarung kann günstiger sein als jedes Verfahren.
Ab zwei ausstehenden Mieten. Jetzt greift das Gesetz. Nach § 543 Absatz 2 Nummer 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kannst du fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil oder insgesamt mit dem Betrag von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Immer doppelt kündigen. Sprich die fristlose Kündigung aus und hilfsweise die ordentliche. Der Grund: Zahlt der Mieter die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, zuletzt im Verfahren VIII ZR 287/23, bleibt die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung davon in der Regel unberührt.
Räumungsklage. Das Verfahren dauert je nach Gericht und Verlauf meist sechs bis zwölf Monate. Ein Versäumnisurteil kann deutlich schneller kommen. Im Verfahren kann das Gericht auf Antrag eine Sicherungsanordnung erlassen, mit der der Mieter laufende Miete hinterlegen muss.
Räumung. Die günstigere Variante ist die sogenannte Berliner Räumung. Dabei tauscht der Gerichtsvollzieher nur die Schlösser, und du kümmerst dich selbst um den Hausrat. Das spart oft mehrere tausend Euro gegenüber der vollständigen Räumung durch ein Unternehmen.
Aus über 1.000 Vermietungen
Über mein Maklerteam habe ich mehr als 1.000 Vermietungen begleitet, dazu kommt die laufende Verwaltung von rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich sehe dadurch nicht nur die Auswahl, sondern auch, was aus ihr geworden ist.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Die allermeisten Mietverhältnisse laufen über Jahre ohne Probleme. Wenn es Zahlungsausfälle gibt, beginnen sie fast immer mit einer einzelnen verspäteten Miete. Wer dann innerhalb von Tagen freundlich nachhakt, klärt einen großen Teil dieser Fälle ohne Anwalt.
Zweite Beobachtung: Die teuersten Fälle entstehen nicht durch schlechte Mieter, sondern durch schlechte Auswahl unter Zeitdruck. Wer eine Wohnung unbedingt zum Monatsersten voll haben will, nimmt den nächstbesten Bewerber. Ein Monat Leerstand kostet eine Monatsmiete. Ein falscher Mieter kostet ein Vielfaches. Wie du die Zeit trotzdem kurz hältst, steht unter Leerstand vermeiden.
Was dich der Vertrag kostet oder schützt
Einige Punkte im Mietvertrag entscheiden mit darüber, wie teuer ein Ausfall wird.
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und in drei Raten gezahlt werden. Übergib die Schlüssel erst, wenn die erste Rate da ist. Ohne diese Regel verlierst du dein einziges Sicherungsmittel.
Das Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos ist deine Beweisgrundlage. Ohne Protokoll ist jeder Streit über den Zustand nach dem Auszug offen.
Eine Vermietung an mehrere Personen bedeutet, dass alle gemeinsam haften. Das erhöht deine Sicherheit, verlangt aber, dass alle im Vertrag stehen. Welche Klauseln sonst zählen, steht unter Mietvertrag: die Klauseln, die wirklich zählen.
Fragen
Häufige Fragen zum Schutz vor Zahlungsausfall
Darf ich eine Bonitätsauskunft verlangen?
Ja, wenn du den Bewerber ernsthaft in die engere Wahl genommen hast. Üblich ist eine Auskunft, die der Bewerber selbst beibringt. Eine eigene Abfrage über alle Interessenten ist nicht zulässig.
Hilft eine Mietausfallversicherung?
Es gibt solche Angebote, meist mit Wartezeiten, Selbstbehalten und Obergrenzen. Solche Policen kosten Rendite und greifen nicht in jedem Fall. Der wirksamere Schutz bleibt die Auswahl plus ein Puffer, der zwei bis drei Monatsraten trägt.
Darf ich Strom oder Wasser abstellen?
Nein. Das ist verbotene Eigenmacht und kann dich schadensersatzpflichtig machen. Dasselbe gilt für den Austausch der Schlösser ohne Räumungstitel. Der Weg führt immer über das Gericht.
Was ist mit dem Hausrat nach der Räumung?
Bei der Berliner Räumung übernimmst du den Hausrat und musst ihn verwahren. Wertlose Sachen darfst du entsorgen, den Rest musst du eine Zeit lang aufbewahren. Dokumentiere alles mit Fotos und Liste.
Lohnt sich eine Ratenvereinbarung?
Oft ja. Eine Vereinbarung ist schneller und billiger als jedes Verfahren. Wichtig: schriftlich, mit klaren Beträgen und Terminen, und mit der Klarstellung, dass die Kündigung bei Nichteinhaltung wieder auflebt.
Bekomme ich mein Geld hinterher zurück?
Du bekommst einen Titel, der dreißig Jahre gilt. Ob daraus Geld wird, hängt vom Einkommen des Schuldners ab. Rechne im schlechten Fall damit, dass der Schaden bei dir bleibt.
Fazit
Gegen Zahlungsausfall gibt es keine Garantie. Es gibt nur eine gute Auswahl und schnelles Handeln.
Prüfe in Stufen, verlange Nachweise erst bei ernsthaftem Interesse, übergib nie ohne erste Kautionsrate und reagiere auf die erste ausgebliebene Miete innerhalb von Tagen. Kündige im Ernstfall fristlos und hilfsweise ordentlich und halte einen Puffer bereit, der zwei bis drei Monatsraten trägt. Wie du gute Bewerber überhaupt erreichst, steht unter Den ersten Mieter finden.
Alle Beträge sind Beispielrechnungen. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Erste Vermietung und unsicher bei der Auswahl?
Bring deine Unterlagen und den Vertragsentwurf mit. Ich gehe mit dir durch, was vor der Übergabe geklärt sein sollte.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow