Wie hoch ist die AfA bei einer Bestandswohnung?

Bei Gebäuden, die vor Ende der Vierzigerjahre fertig wurden, sind es meist 2,5 Prozent im Jahr, bei jüngeren Bestandsgebäuden 2 Prozent. Die AfA läuft dann über vierzig beziehungsweise fünfzig Jahre. Für neu gebaute Mietwohnungen gelten eigene, höhere Sätze. Welcher Satz für dein Objekt zutrifft, klärt dein Steuerberater anhand des Baujahrs.

Kann ich die AfA nachholen, wenn ich sie vergessen habe?

Nur begrenzt. Ist ein Steuerbescheid bestandskräftig, lässt sich die AfA für dieses Jahr in aller Regel nicht mehr ansetzen. Der Abschreibungszeitraum verlängert sich dadurch nicht. Vergessene Jahre sind also meistens verloren. Deshalb gehört die Abschreibung ab dem ersten Vermietungsjahr in die Steuererklärung, auch wenn die Wohnung noch wenig abwirft.

Zählt die Grunderwerbsteuer zur Abschreibungsbasis?

Ja. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude aufgeteilt wie der Kaufpreis. Der Gebäudeanteil erhöht deine Abschreibungsbasis. Wer die Nebenkosten weglässt, verschenkt bei einer Wohnung für 139.000 Euro jedes Jahr rund 200 Euro Abschreibung.

Wie teile ich Kaufpreis und Bodenanteil auf?

Am saubersten schon im Kaufvertrag, mit einer sachlich begründeten Aufteilung. Als Anhalt dienen der Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße und dein Miteigentumsanteil. Das Finanzamt prüft, ob die Aufteilung realistisch ist, und rechnet sonst selbst. Je höher der Bodenanteil ausfällt, desto weniger kannst du abschreiben. Diese Frage gehört vor den Notartermin.

Lexikon · Steuern

AfA einfach erklärt

Die AfA ist die Absetzung für Abnutzung. Sie ist der Teil deiner Anschaffungskosten, den du als Vermieter jedes Jahr steuerlich abschreibst. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Bei Bestandswohnungen liegt der Satz üblicherweise bei zwei Prozent im Jahr über fünfzig Jahre. Die AfA mindert deine Steuerlast, ohne dass Geld abfließt.

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Wie es berechnet wird

Der Rechenweg hat drei Schritte. Erst addierst du Kaufpreis und die Kaufnebenkosten, die zu den Anschaffungskosten zählen. Dann ziehst du den Bodenanteil ab, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Vom Rest nimmst du zwei Prozent pro Jahr.

Ein Beispiel aus Essen-Altendorf: eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 68 Quadratmetern im Bestand, Kaufpreis 139.000 Euro, gekauft ohne Makler.

Kaufpreis	139.000 €
Grunderwerbsteuer 6,5 %	9.035 €
Notar und Grundbuch, rund 2 %	2.780 €
Anschaffungskosten gesamt	150.815 €
Bodenanteil laut Kaufpreisaufteilung, 25 %	−37.704 €
Abschreibungsfähiger Gebäudeanteil	113.111 €
AfA-Satz pro Jahr	2,0 %
AfA pro Jahr	2.262 €
Wirkung bei 40 % Grenzsteuersatz	rund 905 €

Rund 905 Euro weniger Steuern im Jahr, also etwa 75 Euro im Monat. Das ist der Betrag, der einen knapp negativen Cashflow oft ins Plus dreht.

Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Diese Seite ist eine allgemeine Erklärung und ersetzt keine Steuerberatung. Deinen konkreten Fall muss ein Steuerberater prüfen.

Worauf du achten musst

Der Bodenanteil entscheidet mit. Je höher der Boden angesetzt wird, desto weniger kannst du abschreiben. In guten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten kann der Anteil deutlich über einem Viertel liegen. Eine Aufteilung schon im Kaufvertrag hilft, wenn sie sachlich begründet ist.

Maklerprovision zählt mit, aber nicht überall. Sie gehört zu den Anschaffungskosten und wird genauso aufgeteilt wie der Kaufpreis. Vergisst du sie, verschenkst du jedes Jahr Abschreibung.

AfA ist kein Geld auf dem Konto. Sie senkt nur deine Steuer. Wer den Cashflow allein über die Steuerwirkung rechnet, hat eine Wohnung gekauft, die sich ohne Finanzamt nicht trägt.

Renovierung direkt nach dem Kauf ist heikel. Übersteigen die Kosten in den ersten Jahren eine bestimmte Grenze, werden sie nicht sofort abziehbar, sondern wandern in die Abschreibung. Das streckt den Abzug über Jahrzehnte.

Aus der Verwaltungspraxis

Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Wenn ein Eigentümer mir seine Unterlagen für die Steuererklärung schickt, fehlt am häufigsten dasselbe: eine saubere Kaufpreisaufteilung. Viele Käufer haben nie festgehalten, welcher Teil auf Boden und welcher auf Gebäude entfällt, und übernehmen später irgendeinen Wert.

Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In den Ruhrgebietslagen, in denen ich überwiegend arbeite, liegt der Bodenanteil bei Bestandswohnungen meistens zwischen zwanzig und dreißig Prozent. In teureren Lagen wie Rüttenscheid oder Werden ist er spürbar höher. Wer den Anteil vor dem Notartermin klärt, spart sich später eine Diskussion mit dem Finanzamt.

Fazit

Die AfA ist der leiseste Renditebaustein, den eine Anlagewohnung hat. Sie steht in keinem Exposé und taucht in keiner Bruttorendite auf, macht aber bei einer Wohnung für 139.000 Euro schnell 75 Euro im Monat aus.

Zwei Dinge musst du dafür richtig machen: die Kaufpreisaufteilung sauber dokumentieren und alle Anschaffungsnebenkosten mitnehmen. Beides entscheidet sich vor dem Notartermin, nicht danach.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Teil von: Immobilien-Lexikon von A bis Z