Welche Kosten ziehe ich ab?

Den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, eine eigene Rücklage für das Sondereigentum von acht bis zehn Euro je Quadratmeter im Jahr und einen Ansatz für Mietausfall von etwa zwei Prozent. Wer eine Sondereigentumsverwaltung beauftragt, rechnet zusätzlich 25 bis 40 Euro im Monat. Die Finanzierung bleibt außen vor.

Warum gehört die Finanzierung nicht hinein?

Weil Zins und Tilgung deine persönliche Entscheidung sind und nichts über die Wohnung aussagen. Zwei Käufer finanzieren dasselbe Objekt völlig unterschiedlich. Erst ohne Finanzierung lassen sich zwei Wohnungen sauber vergleichen. Sobald du deine Rate mitrechnest, sprichst du nicht mehr über Rendite, sondern über den Cashflow.

Sind zwei Nettomietrenditen immer vergleichbar?

Nur wenn beide dieselben Posten abziehen. Es gibt keine einheitliche Definition. Manche rechnen ohne Mietausfall, manche ohne eigene Rücklage, manche teilen durch den Kaufpreis statt durch die Gesamtinvestition. Schreib deshalb bei jeder Rechnung dazu, was enthalten ist, und vergleiche nur Zahlen mit gleicher Grundlage.

Christian Gottschling

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Lexikon · Rendite

Nettomietrendite einfach erklärt

Q: Welche Nettomietrendite ist im Ruhrgebiet realistisch?

Bei Bestandswohnungen landet die Nettomietrendite meistens zwischen 3,0 und 4,5 Prozent, wenn man ehrlich rechnet. Vier Prozent netto sind ein solides Objekt. Alles darüber verdient einen zweiten Blick auf den Zustand des Hauses, die Rücklage und die Frage, ob die aktuelle Miete dauerhaft erzielbar ist.

Die Nettomietrendite setzt den Mietertrag nach Kosten ins Verhältnis zur gesamten Investition. Abgezogen werden alle Ausgaben, die du als Vermieter selbst trägst. Hinzugerechnet werden die Kaufnebenkosten. Das Ergebnis liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Die Finanzierung bleibt dabei außen vor.

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Wie es berechnet wird

Der Weg hat zwei Seiten. Oben in der Rechnung steht die Jahresmiete abzüglich aller Kosten, die bei dir bleiben. Unten steht der Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Beides geteilt, mal hundert.

Beispiel: die Zweizimmerwohnung in Essen-Altendorf, 68 Quadratmeter, Kaufpreis 139.000 Euro, Kaltmiete 640 Euro im Monat.

Kaufpreis	139.000 €
Kaufnebenkosten, rund 12 %	16.800 €
Gesamtinvestition	155.800 €
Jahresnettokaltmiete	7.680 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld	−984 €
Eigene Rücklage für das Sondereigentum, 8 €/m² im Jahr	−544 €
Ansatz für Mietausfall, 2 %	−154 €
Nettomietertrag im Jahr	5.998 €
Nettomietrendite	3,9 %
Zum Vergleich: Bruttomietrendite	5,5 %

1,6 Prozentpunkte Unterschied, und keine einzige Zahl ist erfunden. Genau diese Lücke entscheidet, ob eine Wohnung trägt oder ob du jeden Monat Geld nachschießt.

Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Die Rechnung ersetzt keine Prüfung des konkreten Objekts.

Worauf du achten musst

Es gibt keine einheitliche Definition. Manche rechnen ohne Mietausfall, manche ohne eigene Rücklage. Zwei Nettomietrenditen sind nur vergleichbar, wenn beide dieselben Posten abziehen. Schreib immer dazu, was drin ist.

Die Finanzierung gehört nicht hinein. Zins und Tilgung sind deine Entscheidung, nicht die Eigenschaft der Wohnung. Wer sie mitrechnet, kann zwei Objekte nicht mehr vergleichen. Dafür gibt es den Cashflow.

Verwaltungskosten für dein Sondereigentum fehlen oft. Wenn du eine Sondereigentumsverwaltung beauftragst, kommen je nach Umfang 25 bis 40 Euro im Monat dazu. Das drückt die Rendite um mehrere Zehntel.

Ohne Rücklage für die eigene Wohnung ist die Zahl geschönt. Therme, Bad, Bodenbelag und Renovierung bei Mieterwechsel bezahlst du allein. Acht bis zehn Euro je Quadratmeter im Jahr sind ein realistischer Ansatz.

Aus der Verwaltungspraxis

Ein Erfahrungswert aus rund 4.000 verwalteten Einheiten und dem eigenen Bestand: Bei Bestandswohnungen im Ruhrgebiet landet die Nettomietrendite meistens zwischen etwa 3,0 und 4,5 Prozent, wenn man ehrlich rechnet. Vier Prozent netto sind ein solides Objekt, alles darüber verdient einen zweiten Blick auf den Zustand des Hauses.

Was mir dabei regelmäßig auffällt: Der Posten, den Käufer am häufigsten vergessen, ist die eigene Rücklage für das Sondereigentum. Für das Gemeinschaftseigentum spart die Gemeinschaft, für deine Wohnung sparst niemand außer dir. Wenn nach acht Jahren die Therme fällig ist, kostet das auf einen Schlag mehr, als du in der ganzen Zeit an Überschuss hattest.

Fazit

Die Nettomietrendite ist die Zahl, mit der du zwei Wohnungen ehrlich vergleichen kannst. Sie zeigt die Qualität des Objekts, unabhängig davon, wie du es finanzierst.

Rechne sie für jedes Objekt mit denselben Abzügen: nicht umlagefähiges Hausgeld, eigene Rücklage, Mietausfall, Kaufnebenkosten. Dann kannst du dich auf den Vergleich verlassen.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.