Lexikon · Rendite und Bewertung
Wohnflächenberechnung einfach erklärt
Die Wohnflächenberechnung bestimmt, wie viele Quadratmeter einer Wohnung als Wohnfläche zählen. Maßgeblich ist meist die Wohnflächenverordnung: Räume unter einem Meter Höhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Keller und Garage zählen nie mit.
Warum das für dich wichtig ist
Die Wohnfläche ist der Nenner in fast jeder Rechnung: Miete je Quadratmeter, Kaufpreis je Quadratmeter, Hausgeld je Quadratmeter, Einordnung im Mietspiegel. Stimmt sie nicht, stimmt keine dieser Zahlen.
Für dich als Vermieter hat das zwei Seiten. Ist die Fläche im Mietvertrag zu groß angegeben und weicht die tatsächliche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, kann der Mieter die Miete mindern und Geld zurückfordern. Für eine Mieterhöhung zählt ohnehin nur die tatsächliche Fläche.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Eine Dachgeschosswohnung in Essen-Rüttenscheid. Im Exposé stehen 82 Quadratmeter. Das ist die Grundfläche, nicht die Wohnfläche.
| Grundfläche unter 1 Meter Höhe, zählt nicht | 9 m² → 0 m² |
| Grundfläche zwischen 1 und 2 Metern, zur Hälfte | 16 m² → 8 m² |
| Grundfläche über 2 Meter, voll | 57 m² → 57 m² |
| Balkon, 8 m² zu einem Viertel | 8 m² → 2 m² |
| Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung | 67 m² |
| Angabe im Exposé | 82 m² |
| Miete mit 82 m² zu 6,80 € | 558 € |
| Miete mit 67 m² zu 6,80 € | 456 € |
| Differenz pro Jahr | 1.224 € |
Bei 139.000 Euro Kaufpreis fällt die Bruttomietrendite von scheinbar 4,81 auf 3,93 Prozent. Der Preis je Quadratmeter steigt von 1.695 auf 2.075 Euro. Fünfzehn Quadratmeter, und aus einem interessanten Objekt wird ein durchschnittliches.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Team hat über 1.000 Vermietungen begleitet und verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ein Erfahrungswert aus diesem Bestand: Abweichungen bei der Wohnfläche sind kein Einzelfall, sondern treten immer wieder auf, besonders bei Dachgeschosswohnungen und bei Altbauten, deren Flächen aus alten Unterlagen übernommen wurden.
Was mir dabei auffällt: Die Zahl wandert unkontrolliert weiter, von der Teilungserklärung ins Exposé, in den Mietvertrag und in die Renditerechnung. Nachgemessen hat sie oft seit Jahrzehnten niemand. Ein Aufmaß kostet wenige hundert Euro und lohnt bei jeder Dachgeschosswohnung.
Typische Fehler
Teil von: Immobilien-Lexikon von A bis Z
Prüf die Fläche, bevor du zahlst
Häufige Missverständnisse
Gilt die Wohnflächenverordnung für jede Wohnung?
Zwingend nur im geförderten Wohnraum. Bei frei finanzierten Wohnungen gilt sie, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Genau deshalb lohnt eine klare Angabe im Mietvertrag.
Zählt ein Wintergarten mit?
Ein beheizbarer, geschlossener Wintergarten zählt voll. Ein unbeheizter zählt zur Hälfte. Entscheidend ist, ob er ganzjährig nutzbar ist.
Verwandte Begriffe
Rechne selbst mit dem Mietrendite-Rechner, alle Begriffe stehen im Immobilien-Lexikon, die Praxis im Silo Vermietung und Verwaltung.
Fazit
Die Wohnfläche ist die Zahl, auf der alles andere aufbaut. Stimmt sie nicht, sind Miete, Rendite und Kaufpreis je Quadratmeter gleich mit falsch.
Lass dir vor dem Kauf die Wohnflächenberechnung geben und miss bei Dachgeschosswohnungen im Zweifel nach. Fünfzehn Quadratmeter Unterschied kosten dich hier 1.224 Euro Miete im Jahr.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Zweifel an den Quadratmetern deiner Wohnung?
Im Erstgespräch schaue ich mit dir auf die Flächenberechnung und rechne aus, was eine Abweichung für dich bedeutet.
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